Какие документы готовит риелтор для сделки с недвижимостью
Недвижимость
23.09.2024
Продажа недвижимости сопровождается сбором бумаг. Риелтор контролирует, чтобы к моменту выхода на сделку пакет документов был собран полностью, все справки и выписки были актуальны, с неистекшим сроком годности. Какие‑то он готовит сам, другие запрашивает у собственника.
В нашей статье мы поговорим о документальной стороне купли-продажи квартиры, о том, от чего зависит список бумаг, на что необходимо обратить внимание при их оформлении, а также кто и где их получает при подготовке к сделке.
От чего зависит список документов
Недвижимость всегда кому‑то принадлежит. В зависимости от того, кто является собственником, сколько их, есть ли в их числе несовершеннолетние, возникает и порядок сбора бумаг, и их список.
Документы для продажи квартиры: какие нужны?
— паспорт владельца недвижимости;
— правоустанавливающие документы — речь идет об основании для возникновения права собственности.
Каким образом может быть приобретена квартира?
— куплена у другого собственника — это подтверждается договором купли-продажи;
— приобретена в результате участия в долевом строительстве;
— унаследована — подтверждается свидетельством о праве на наследство;
— подарена — у собственника есть договор дарения на его имя;
— передана в собственность по суду — в наличии соответствующее постановление;
— была приватизирована или куплена как пай в жилищно-строительном кооперативе.
Это базовый набор для единственного совершеннолетнего собственника, не состоящего в браке. Теперь мы более подробно рассмотрим основные и дополнительные документы для сделки, без которых квартиру не продать.
Основные документы
К этой группе относятся сведения о проверке квартиры, подтверждающие ее юридическую чистоту.
Документы, подтверждающие право собственности
Могут отличаться в зависимости от того, когда человек приобрел жилье:
— если квартира была куплена до 15.07.2016 — свидетельство о праве собственности;
— с 15.07.2016 по 01.01.2017 — выписка из ЕГРП;
— с 01.01.2017 по настоящий момент — выписка из ЕГРН.
В ситуации, когда продавец стал собственником до 1998 года, предоставляется один из правоустанавливающих документов, упомянутых в списке выше: свидетельство о приватизации или о праве на наследство, договор долевого строительства и т.д.
Выписка из домовой книги
Речь идет о документе, в котором перечисляются все прописанные в жилище лица, а также те, кто был снят с регистрационного учета. Получить выписку можно:
— в управляющей компании;
— через МФЦ;
— через портал Госуслуги;
— в паспортном столе.
Следует знать, что домовые книги как таковые были отменены еще в 2018 году, а вот название документа сохранилось. Впрочем, если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке и жилье насчитывает многолетнюю историю с переходом от одного собственника к другому, профессиональный риелтор обязательно сделает запрос в городской архив. Так он удостоверится, что никаких сюрпризов в виде лиц с правом проживания в объекте продажи нет и сделка безопасна.
Срок действия выписки о прописанных — 1 месяц, поэтому сильно заранее брать ее не стоит. Очевидно, что непосредственно при выходе на сделку зарегистрированных в квартире быть не должно.
Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги
Эту бумагу могут выдать в ТСЖ или в УК. Кроме того, ее можно запросить непосредственно у поставщиков услуг — нередко подобные справки можно заказать и получить онлайн.
Риелтору будет полезно выяснить у продавца, с каким провайдером у него заключен договор, не подключена ли антенна общего пользования или радиоточка, каким образом оплачивается домофон (он может быть включен в общий счет от УК или иметь отдельный квиток). В некоторых случаях собственники отказываются платить взносы в Фонд капитального ремонта жилья, в результате накапливается многолетний долг. По всем перечисленным пунктам также должны быть предоставлены справки при продаже квартиры, подтверждающие отсутствие задолженности.
Справка из БТИ
Бюро технической инвентаризации (БТИ) ведет учет всех объектов недвижимости. Если в здании или в отдельном помещении проводился капитальный ремонт или перепланировка, которая была узаконена, в бюро есть соответствующая информация.
БТИ предоставляет справки об оценочной стоимости жилья, о ее точной площади. Здесь же можно получить поэтажный план здания или экспликацию.
Справка из БТИ необходима, если квартира приобретается в ипотеку. Но даже если речь идет о купле-продаже без участия банка, эту бумагу включают в перечень документов. Дело в том, что покупка жилья с неузаконенной перепланировкой несет риски для покупателя. Они могут заключаться в назначении штрафа, в устранении нарушений и даже в реализации жилья с аукциона по решению суда.
Дополнительные документы
Выше мы перечислили бумаги, которые должны быть предоставлены продавцом в обязательном порядке независимо от числа собственников, их статуса и возраста. Теперь поговорим о списке документов для продажи квартиры, потребность в котором возникает ситуационно.
Свидетельство о браке и согласие супруга(и) на продажу
Перечислим все ситуации, когда муж или жена могут продать жилье без согласия второй половины.
— супруг(а) стали собственником(цей) до вступления в брак;
— квартира получена одним из супругов по договору дарения или куплена на деньги, полученные в дар (происхождение суммы подтверждено документально);
— жилье получено по наследству;
— муж и жена заключили брачный договор, в котором оговорено право продажи недвижимости без согласия второй стороны союза.
Во всех остальных случаях риелтор должен запросить оригинал (для ознакомления) и копию свидетельства о браке, а также нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу квартиры.
Разрешение органов опеки
Необходимые документы для продажи квартиры включают эту бумагу в двух случаях:
— один из собственников — несовершеннолетний;
— часть недвижимости принадлежит недееспособному гражданину.
Чтобы получить разрешение органов опеки и продать квартиру, где ребенок является совладельцем, необходимо предоставить предварительный договор купли-продажи другого жилья. Важно, что встречный вариант должен быть равноценным или большим по площади. Для снятия с регистрации несовершеннолетнего разрешение не нужно.
Кроме этого документа родителям или опекунам необходимо предоставить риелтору:
— свидетельство о рождении ребенка;
— паспорт законного представителя и бумагу, подтверждающую его полномочия (например, свидетельство об усыновлении).
Если часть недвижимости находится в собственности у гражданина, признанного недееспособным, процесс продажи может происходить двумя путями:
- Если опекун дает согласие на сделку, он обращается в органы опеки для получения разрешения и предоставляет доказательство того, что имущественные права недееспособного не будут нарушены в результате реализации его доли в квартире.
- Если опекун против сделки или он не назначен, разрешение на продажу доли недееспособного собственника получают через суд. Прежде чем обращаться в судебные органы с заявлением, необходимо попытаться решить вопрос путем переговоров. Невозможность достичь консенсуса должна быть подтверждена документально — для этого необходимо обратиться к юристу.
Стоит добавить, что судебная практика по вопросам продажи недвижимости, где один из совладельцев признан недееспособным, весьма разнообразна. Каждое дело рассматривается в индивидуальном порядке, решение принимается с учетом всех обстоятельств дела. Всегда в приоритет ставятся права и интересы недееспособного собственника.
Справка из психоневрологического диспансера (ПНД)
Не всегда, но достаточно часто на вопрос, какие нужны документы от собственника помимо перечисленных, риелтор слышит просьбу предоставить покупателям справку о дееспособности продавца. Это достаточно деликатный момент, но он абсолютно оправдан с точки зрения закона. Если на момент продажи продавец будет признан недееспособным, сделку расторгнут.
Трудность заключается в том, что получение справки о дееспособности нельзя перепоручить. Продавец должен явиться лично в ПНД по месту регистрации и получить соответствующий документ. Он делает это абсолютно добровольно и имеет полное право отказаться от освидетельствования.
Что может предложить риелтор покупателю в случае, если его клиент не пожелал предоставить справку из ПНД? Очевидный вариант — отказаться от сделки и поискать альтернативный вариант жилья. Другой путь — заверить договор купли-продажи после подписания у нотариуса. Это повлечет дополнительные расходы, но таким образом нотариально подтверждается дееспособность продавца, а у покупателя появляются гарантии законности сделки.
Разрешение банка на продажу квартиры
На рынке недвижимости немало предложений от продавцов, купивших свое жилье в ипотеку. Несмотря на то, что оно находится в залоге у банка, заемщики могут продать его и за счет полученных средств погасить кредит.
В этом случае документы для риелтора включают разрешение от банка на продажу жилья. Сам ход купли-продажи будет отличаться от стандартной сделки, но с точки зрения бумаг значительных отличий нет.
Договор купли-продажи
Речь идет о стандартном документе, в котором прописываются все нюансы сделки.
Участники договора (стороны)
В договоре пишут ФИО и паспортные данные всех продавцов и покупателей независимо от их числа.
Объект продажи
Указывают полный адрес недвижимости, которая продается (регион, населенный пункт, улица, номер дома, квартира). Здесь же пишут кадастровый номер, площадь (смотрят по данным ЕГРН), количество комнат.
Порядок оплаты
Как правило, платеж за приобретаемое жилье разбивается на две части. Первая оформляется договором о задатке. Он входит в пакет документов, а в основном договоре купли-продажи указывается его размер и дата передачи продавцу.
Пишут, как именно будет происходить расчет (аккредитивом, через банковскую ячейку и т.д.), в какие сроки, какие штрафные санкции предусмотрены за несоблюдение условий оплаты.
Факт передачи денег продавцу должен быть подтвержден документально! Это может быть выписка с банковского счета о совершенной операции или расписка, заверенная у нотариуса
Условия выселения
В данном пункте оговаривается, в какой срок квартира должна быть полностью освобождена от имущества прежнего владельца, жильцы выписаны, а новые хозяева получат ключи.
Другие условия
Здесь можно описать то, что обе стороны сделки хотели бы зафиксировать документально. Например, продавец оставляет бытовую технику или мебель и не претендует на отдельное вознаграждение за нее.
Дата
Всегда ставится фактическая дата совершения сделки.
Подпись
Документ подписывается всеми участниками договора купли-продажи на каждой странице.
Почему при подготовке к продаже удобнее использовать Безбумажный офис
Мы постарались охватить все возможные документы, которые могут понадобиться риелтору для выхода на сделку. Но продажа недвижимости — это сложный, многоступенчатый процесс. Часто выстраивается целая цепочка участников, в которой может быть несколько сделок различной сложности. И предсказать, какая выписка нужна для продажи квартиры в отдельном случае, непросто даже профессионалу. При этом действовать надо оперативно: покупатели редко соглашаются ждать и идти навстречу продавцу и его представителям.
А теперь представьте, что сделка происходит не в одном городе — ее участники живут в разных населенных пунктах. Не редкость, когда продажа осуществляется по доверенности, а собственник в этот момент пребывает за рубежом. Все это еще более усложняет процесс сбора документов, подписание договоров.
Существенно упростить процесс помогает F.Doc для риелторов. Используя его, можно подписывать:
— предварительный договор купли-продажи;
— договор на риелторские услуги;
— договор на юридическое сопровождение сделки;
— акт приема-передачи и многие другие документы.
F.Doc станет спасением в многосторонних сделках, где участники находятся в разных географических точках. Он отлично подходит для клиентов, ограниченных во времени и не имеющих возможности часто приезжать в агентство для подписания документов.
Чтобы пользоваться Безбумажным офисом, сторонам нужно заключить соглашение об электронном документообороте. После этого получение, ознакомление и подписание документов будет происходить онлайн в комфортных условиях для всех участников сделки.
Узнайте,
как работает ЭДО
с физическими лицами
как работает ЭДО
с физическими лицами
Спасибо за заявку!
Скоро свяжемся с вами. На указанный номер телефона мы направили наши контактные данные. Обращайтесь, если у вас есть вопросы
