Как сдавать квартиру в посуточную аренду по договору?

Недвижимость

01.07.2024

Краткосрочная аренда приносит владельцу жилья больше денег, чем долгосрочная. Но процесс отнимает много времени и ресурсов. По закону существует обязанность заключать договор, даже если съем займет всего сутки. В статье расскажем, как официально сдавать квартиру посуточно, надо ли платить налог и какая информация понадобится для заполнения бумаг.

Законна ли посуточная сдача?

О том, как можно правильно сдать в аренду квартиру, сказано в Главе 35 Гражданского кодекса. Основные условия: уплата налога с полученного дохода и заключение договора.

3 апреля 2024 года в силу вступили поправки, касающиеся аренды на короткий промежуток времени. Главное изменение — сдача недвижимости возможна только в случае соблюдения прав иных собственников жилья в доме и исполнения требований содержания общего имущества. Также необходимо наличие зарегистрированных счетчиков.

Сдавать в аренду можно не только жилые помещения, но и другие объекты недвижимости. Ограничения те же. Но в первом случае подписывается договор найма, а во втором — аренды.

Если вы не являетесь владельцем жилья, то все равно можете сдавать его, но понадобится согласие собственника. Он должен подписать нотариально заверенную доверенность, которая даст это право.

Статья 17 Жилищного кодекса накладывает ограничения: нельзя организовывать мини-отели, хостелы. Для такого бизнеса можно использовать только нежилые помещения. Среди требования числятся наличие звукоизоляции, системы противопожарной безопасности и охранной сигнализации.

Чтобы сдать квартиру, обычно пользуются одним из вариантов:

— размещение объявления в газетах, группах в социальных сетях;

— использование специальных агрегаторов;

— обращение к риелтору;

— наем управляющего, заключение с ним договора и передача управления этому человеку.

У каждого способа есть преимущества и недостатки. Так как оформить сдачу квартиры посуточно несложно, владельцы часто самостоятельно ищут клиентов, заключают договор, размещают объявление, проводят показы и следят за порядком в жилье. В итоге всю прибыль собственник помещения забирает себе. Но тратится огромное количество времени.

Сервисы посуточной аренды имеют дополнительный плюс: у хозяев и гостей в большинстве агрегаторов существует рейтинг, по которому отслеживается благонадежность каждой из сторон. Также вы можете продвигать объявление, чтобы повысить шанс сдать квартиру.

Помощь риелтора заключается в поиске клиентов. Однако все хозяйственные вопросы вроде смены постельного белья, уборки, контроля за наличием моющих средств и так далее останутся в ведении владельца. Обычно за подобные услуги агентства недвижимости берут комиссионные.

Управляющий возьмет на себя решение всех вопросов, в том числе форс-мажорных. Он же часто занимается публикацией объявлений, продвижением и отвечает на сообщения и звонки желающих снять жилье, рассказывает, как организовать процесс. Его гонорар составляет около 20% от суммы оплаты. Для этого следует заключить договор доверительного управления. С учетом того, что вы полностью освобождаетесь от решения проблем, при наличии другой работы это является самым выгодным вариантом.

Зачем нужен договор и как самостоятельно сдавать жилье

Согласно статье 674 Гражданского кодекса, оформление договора является обязательным условием для обеих сторон, даже когда снимают всего на сутки. В случае непредвиденных обстоятельств или конфликтов он имеет юридическую силу и поможет доказать невиновность. Если вы являетесь арендатором, документ поможет повысить уровень ответственности у временных жильцов, потому что в приложении прописывается, в каком виде была недвижимость, мебель и техника на момент заселения.

Договор подписывают в двух экземплярах, каждый из которых остается у одной из сторон. В нем указывается состояние квартиры, срок сдачи, прописана возможность раннего заезда, залог, а также другие важные моменты.

Чаще всего владельцы требуют полную оплату вперед, в некоторых случаях — половину суммы. Если предусмотрен залог, владельцы возвращают его, убедившись в сохранности жилья и находящегося там имущества.

Необходимые документы

Для краткосрочного договора аренды требуется несколько документов:

— паспорта обеих сторон;

— свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН;

— договор доверительного управления или нотариально заверенная доверенность, если арендатором выступает не собственник.

Образец заполнения договора посуточной аренды квартиры

Так как владельцы обязаны сдавать квартиру законно, они должны заключить договор, где указывают следующие данные:

— Ф.И.О. каждой из сторон;

— паспортные данные арендодателя и съемщика;

— срок сдачи;

— сумму платежа;

— подписи;

— дату подписания;

— описание квартиры, имущества, техники (в приложении). Перечисляются имеющиеся повреждения;

— адрес жилья;

— дату внесения оплаты;

— сумму залога;

— права и обязанности, а также ответственность за нарушения пунктов документа;

— порядок передачи недвижимости.

Ряд владельцев дополняют документ фотографиями: это позволяет отследить, в каком состоянии жилье было сдано. И впоследствии служит доказательством ущерба.

Сроки

Согласно статье 683 Гражданского кодекса, аренда считается краткосрочной, когда договор заключен на срок до 1 года.

Стороны

Договор предусматривает наличие 2-х сторон: арендатора и собственника квартиры (или его представителя). В документе прописывается, кто, при каких условиях и какой период будет проживать в помещении. Указываются периоды внесения оплаты (когда съем занимает несколько месяцев).

Процесс взаимодействия после оформления договора

После подписания вы обязаны соблюдать пункты, указанные в договоре: как арендодатель — предоставить жилое помещение, как квартирант — жить в нем, соблюдая правила.

Если вы не планируете продлевать договор, то ничего делать не нужно. По истечении срока действия он просто перестанет действовать.

Какие налоги нужно платить?

Когда вы сдаете жилую недвижимость как физическое лицо, закон обязывает вас платить 13% от полученного дохода. При регистрации в качестве ИП сумма станет меньше: всего 6%.

Выгоднее всего сдавать квартиру как самозанятый: отчисления составят 4%. Эти ставки актуальны, если арендатором является физическое лицо. В ином случае сумма составит 6%. Также существует предел максимального дохода — 2,4 млн рублей. Когда вы сдаете одно или несколько помещений, доход от которых выше, следует зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Штраф за уклонение от уплаты налогов составляет 20% от суммы долга. В случае судебных разбирательств он вырастает до 40%.

Как расторгнуть договор аренды

Существует 3 варианта расторжения документа:

— по обоюдному соглашению;

— в одностороннем порядке;

— в результате решения суда.

Основания для последней ситуации предусмотрены в Гражданском кодексе. Причинами обычно являются воспрепятствование пользованием помещения, появление значительных недостатков (например, сильных запахов или шума), необходимость капитального ремонта, другие изменения или банкротство какой‑либо стороны.

Как при аренде квартиры может помочь F.Doc

Электронная подпись упрощает процесс аренды: она позволяет заключать договор дистанционно, без необходимости личной встречи. Это удобно для людей, находящихся в разных городах или странах.

Использование ЭП обеспечивает юридическую силу документа, аналогичную обычной подписи на бумаге, это делает процесс безопасным и надежным. Также сокращается время на оформление и передачу документов, так как оформление происходит в электронном виде.

Если вы сдаете квартиру командированным, большим плюсом станет возможность предоставления и подписания всех отчетных документов, которые затем они предоставят по месту работы.

Обычно краткосрочная аренда требует большего вовлечения в процесс, чем долгосрочная. Но при этом такой вид деятельности приносит больший доход. Помните о том, что этот вид бизнеса облагается налогом. При неуплате сумма возрастет.