После отмены льготной ипотеки многие россияне пересмотрели свои взгляды на недвижимость. Вместо того, чтобы брать целевой кредит, они решили арендовать жилье.

Чтобы снять квартиру, нужно не только выбрать ее и договориться с арендодателем, но и закрепить соглашение документально.

В нашей статье мы подробно разберемся в том, что такое договор найма жилого помещения, какие стороны проживания он затрагивает. Также мы расскажем о том, почему этот документ необходим обоим участникам сделки.

Что такое договор найма жилого помещения и зачем он нужен

Речь идет о документе, который подтверждает, что владелец недвижимости сдал ее во временное пользование за установленную плату физическому лицу. После того, как договор подписан, арендатор может заселяться и жить в съемной квартире. Помимо него проживать по указанному адресу могут только те лица, которые указаны в соглашении на момент подписания.

Назначение договора — регулировать отношения между собственником и нанимателем. Это юридический документ, который позволит достичь компромисса в спорных ситуациях. Он устанавливает права и обязанности участников сделки, описывает условия и стоимость найма.

В договоре обязательно пишут, когда и как нужно вносить арендную плату. В нем же перечисляется ценное имущество, которое предоставляется в пользование арендатору вместе с жильем: например, мебель, бытовая техника.

По желанию собственника и жильца плата за проживание может быть выражена не только в указанной сумме, но и в ремонте квартиры. Это оговаривается устно и закрепляется в документе, чтобы спустя время не было непонимания и конфликтов.

Договор найма защищает права обеих сторон. В случае неразрешимого конфликта они могут обратиться в суд. Если же договора нет, обе стороны находятся в уязвимом положении.

Наем и аренда: в чем различия

Разница между двумя этими понятиями невелика для обывателя, но принципиально важна с юридической точки зрения. Договор найма заключают между собой физические лица. А понятие аренды предполагает, что один из участников сделки — юридическое лицо.

Стоит делать различие еще в одной формулировке: коммерческий и социальный наем. Эти определения влияют на срок сдачи недвижимости в пользование. Договор коммерческого найма жилого помещения — это аренда жилья не более чем на 5 лет. После истечения указанного периода соглашение может быть перезаключено.

Договор социального найма заключается с нуждающимися в жилье и состоящими на учете по этому вопросу. В этом случае квартира предоставляется в бессрочное пользование.

Разбираем договор по пунктам

Подходящий вариант жилья найден, пришло время подписать соглашение. Форма договора может быть разной, но в ней обязательно должны присутствовать следующие части.

Стороны договора

Наймодателем способен выступать не только собственник арендуемой недвижимости. Заключить договор может и его представитель, но при условии, что у него есть нотариально заверенная доверенность от владельца жилья.

Наниматель — только физическое (не юридическое) лицо. Ему рекомендуется проверить право собственности на недвижимость, которую он собирается арендовать. Для этого собственник должен предоставить выписку из ЕГРН, а если договор заключается с доверенным лицом, то необходимо посмотреть на доверенность, выданную на его имя.

Что важно прописать

Заполнение договора обязательно должно включать такую информацию, как:

— адрес;

— площадь квартиры (общая и жилая);

— кадастровый номер;

— количество комнат.

Если жилье сдается с мебелью и бытовой техникой, которая представляет ценность для владельца, производится опись имущества. Нередко этот блок сведений включает стоимость предметов на тот случай, если жилец сломает что‑то. Он должен будет компенсировать деньгами или купить аналогичную вещь в квартиру, обязательно исправную и не дешевле того, что было на этапе подписания договора.

Кроме того, рекомендуется описать условия текущего и капитального ремонта и его оплаты. Чаще всего мелкие поломки ликвидирует жилец за свой счет, серьезные работы выполняет владелец квартиры или оплачивает из своих средств услуги мастера.

Форма договора

Порой возникают ситуации, когда наймодатель или арендатор не особенно заинтересованы в подписании соглашения и настаивают на устной договоренности. Это очень рискованно с любой стороны, потому что в конфликтных обстоятельствах не будет документа, защищающего интересы пострадавшего.

Если опираться на закон, то в нем четко указано: договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Об этом говорится в статье 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Плата по договору

Форма договора не предусматривает требования к описанию платежей. Считается, что участники сделки самостоятельно обсуждают дату внесения средств; будет ли сумма разбита на две части или сторонам удобнее единовременный расчет. После того, как все нюансы оговорены, в договор вносят:

— порядок оплаты: наличные или платеж на карту и т.д.;

— сроки расчета: с какого по какое число месяца вносится сумма;

— возможен ли пересмотр арендной платы, и когда (через 6 месяцев, через год и т.д.).

Коммунальные платежи по договору найма

Чаще всего в объявлениях о найме жилья пишут: «Оплата проживания плюс счетчики». Что это значит? Это говорит о том, что жилец будет оплачивать не полностью все коммунальные услуги, а лишь те, что зависят от фактического потребления (например, электроэнергия или вода). Фиксированные платежи берет на себя владелец недвижимости.

И все‑таки правильнее перечислить в договоре, какие именно платежи за ЖКХ будет вносить арендатор. Это позволит избежать недоразумений и споров, а также позволит правильно рассчитать размер налога с владельца жилья.

Срок договора найма

Снять жилье можно на любой период, но не больше, чем на 5 лет. Если наниматель планирует жить в квартире и дальше, а владелец не имеет ничего против, договор перезаключают по истечении срока давности.

Есть деликатный момент, который далеко не всегда обсуждается во время подписания. Речь идет о том, кто еще будет жить в квартире вместе с арендатором постоянно. Если договор подписан на срок более одного года, в нем должны быть перечислены все жильцы, которые будут проживать по данному адресу. Важно, чтобы число проживающих не нарушало норму площади на человека.

Как правильно заполнить договор, если к нанимателю время от времени будут приезжать гости? В этом случае перечислять поименно постояльцев не нужно, но арендатор обязан уведомить владельца недвижимости или его доверенное лицо о том, сколько человек и на какой срок поселятся вместе с ним.

Регистрация договора в Росреестре

Далеко не все участники сделки знают о том, что соглашение о найме накладывает обременение на недвижимость. А это значит, что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре не позднее, чем через месяц после подписания. Если этого не сделать, владелец жилья будет обязан оплатить штраф в размере 5 000 рублей.

Это требование относится к договорам найма, заключенным на срок от 1 года и более. Если квартиру сняли на 11 месяцев или меньше, регистрировать документ в Росреестре не надо.

Обеспечительный платеж

Речь идет о сумме, которая вносится сверх арендной платы. Это некий депозит, который будет возвращен жильцу в момент его выезда из квартиры.

Обеспечительный платеж предназначен для покрытия возможных убытков от проживания. Например, сломанная мебель или бытовая техника могут быть компенсированы этой суммой.

Если же наниматель обращался с имуществом бережно, сумма возвращается ему или засчитывается в счет последнего месяца проживания вместо арендной платы, поскольку размер обеспечительного платежа обычно равен стоимости одного месяца найма.

Акт приема помещения

Этот документ составляется в двух экземплярах. Один останется у нанимателя, другой — у наймодателя.

В бланк акта вносят:

— описание состояния жилья на момент заселения арендатора;

— перечень имущества, которое передается жильцу в пользование;

— показания счетчиков.

Когда придет время покидать квартиру, нанимателю желательно заполнить аналогичный акт, затем сопоставить с исходным, оставить экземпляр себе, а второй отдать владельцу недвижимости. Это позволит обезопасить себя на случай возможных претензий со стороны наймодателя.

Изменение договора

В соглашении обязательно должен быть этот пункт. Если владелец квартиры пожелает поднять арендную плату, забрать что‑то из имущества или внести любые другие изменения, в договоре должно быть четко описано, как он может это сделать, в какой срок предупредить жильца о новых условиях проживания.

Расторжение

Есть ряд причин, по которым договор может быть расторгнут в судебном порядке.

— Задержка оплаты арендной платы более чем на 6 месяцев.

— Для краткосрочного найма — двукратное нарушение сроков внесения платежа за проживание.

— Порча имущества, нанесение ущерба жилью нанимателем или лицами, за которых он несет ответственность (родственники, гости и т.д.).

— Использование квартиры не по назначению, систематическое нарушение порядка: шум в ночное время, конфликты с соседями и т.д.

Если недвижимость стала непригодной для проживания в ситуации форс-мажора, любая из сторон может расторгнуть договор.

Для случаев досрочного расторжения обязательно прописывают условия материальной компенсации. Например, если наниматель помещения желает выехать из квартиры без предупреждения, у наймодателя есть право не возвращать обеспечительный платеж. Другой пример: в случае, если имущество проживающего пострадало в результате аварии или стихийного бедствия при проживании в арендованной квартире, а ее собственнику выплачена компенсация, жилец имеет право требовать возмещения убытков из суммы выплаты. Это тоже должно быть описано в договоре.

Виды налоговых последствий

Государство тщательно следит за рынком аренды недвижимости. Это связано не только с налогообложением — прежде всего речь идет о безопасности граждан. Именно поэтому, решив сдать личную квартиру и пустив туда жильца, владельцу важно оформить договор, зарегистрировать его в Росреестре и заплатить налог на прибыль.

Есть два способа решения этого вопроса.

Наймодатель регистрируется как самозанятый и через приложение «Мой налог» платит 4% от прибыли.
По окончании календарного года владелец жилья подает декларацию 3-НДФЛ, указывает годовой доход и оплачивает с него 13%.

Злостное уклонение от уплаты налогов приводит в лучшем случае к штрафам, а в худшем к лишению свободы на срок до 1 года. Легальная сдача жилого помещения в наем — это возможность защитить свои права в суде в случае конфликтных ситуаций и получить с квартиросъемщика все причитающиеся вам средства. «Серая схема», когда нет ни договора, ни уплаты налогов — это всегда риск для владельца:

— претензии со стороны УК и соседей в том, что в квартире проживают посторонние;

— ущерб имуществу;

— в случае, если сдается несколько квартир, а налог с прибыли не платится, владельца могут обвинить в незаконной предпринимательской деятельности.

Образец заполнения

Типовой договор найма достаточно просто найти в интернете. Если опыта в аренде недвижимости нет, можно обратиться к риелторам, попросить образец заполнения у них.

В соглашении обязательно должны присутствовать такие пункты, как:

— дата подписания;

— паспортные данные владельца недвижимости (доверенного лица);

— предмет договора;

— документ, подтверждающий право собственности;

— права и обязанности сторон;

— особенности оплаты аренды (дата перечисления средств, полная сумма или двумя частями и т.д.);

— срок действия договора;

— подписи сторон.

Скачать шаблон договора найма жилого помещения от юридических консультантов: