Что такое флиппинг и как начать им заниматься?
Недвижимость
12.07.2024
Что такое флиппинг
Английский глагол «to flip» имеет множество значений. Наиболее точно его можно перевести как «сделать сальто», «перевернуть». Устойчивое выражение «house flipping» появилось в 80-х годах прошлого века. Им обозначали способ заработка с помощью перепродажи домов.
Флиппинг — это вид бизнеса, при котором человек покупает что‑то (например, недвижимость, автомобиль или другие активы) по низкой цене, затем улучшает или ремонтирует и продает за более высокую цену, чтобы получить прибыль. Например, человек может купить старый дом, отремонтировать его и реализовать за большую сумму.
Это своего рода инвестиционная стратегия, основанная на повышении стоимости актива через улучшения или изменения.
Этапы флиппинга: как начать
Весь процесс состоит из множества шагов, но если их обобщить, то можно выделить три основных вехи:
— подбор квартиры для покупки;
— преобразование и улучшение объекта;
— реализация.
Поговорим о каждом из них подробнее.
Подбор квартиры
Заключается в изучении объявлений на сайтах по продаже недвижимости. После тщательного поиска происходит выбор квартиры под флиппинг.
Для того чтобы перепродажа принесла прибыль, на первом этапе крайне важно принять правильное решение и из множества вариантов выбрать нужный. Предложений на рынке вторичной недвижимости немало, но флипперу надо определить, у какого объекта хороший потенциал ликвидности и где при минимуме вложений можно получить максимум дохода.
Завершается первый этап покупкой квартиры.
Преобразование объекта
Говоря простыми словами, это ремонт и отделка помещения. Необходимо составить смету, найти бригаду отделочников, которые смогут выполнить поставленные задачи быстро и качественно. Далее производится покупка стройматериалов и контроль за работой с четким соблюдением сроков.
Этот этап не менее важен, чем выбор квартиры. Скорость и качество производимых работ прямо влияют на конечную стоимость объекта. Тянуть нельзя, но и спешить в ущерб результату рискованно.
Часто помимо ремонта флиппер полностью обставляет дом и комплектует бытовой техникой. В результате флиппинг квартиры соответствует формуле «заходи и живи».
Реализация
Чтобы жилье как можно быстрее было продано, проводят профессиональную фотосъемку, а затем выставляют объект на продажу. Если все предыдущие этапы были выполнены верно, покупатель найдется достаточно быстро. Завершается флиппинг продажей квартиры и уплатой налогов.
Сколько можно заработать
Ответ на этот вопрос сложен и зависит от множества переменных. Правильно подобранная квартира с хорошим ремонтом может быть продана с прибылью до 50% от своей цены на момент покупки. И она же может «застрять» на рынке по не зависящим от флиппера причинам.
Начинающие флипперы зарабатывают в среднем 50–200 тысяч рублей с одного объекта. При условии, что за год удается реализовать максимум 3 квартиры, доходы новичка выглядят не такими уж и привлекательными.
Опытные продавцы считают, что прибыль от перепродажи должна быть не менее 30% от стоимости жилья на этапе покупки. Например, квартира под флиппинг стоимостью в 7 000 000 рублей должна быть продана за сумму от 9 100 000 рублей.
Размер заработка зависит и от того, в каком городе флиппер занимается перепродажей.
Совет от профессионалов: Если квартира «зависла» на этапе продажи, стоит рассмотреть вариант со сдачей ее в аренду. Когда спрос на жилье начнет расти, ее снова можно будет предлагать покупателям.
Налоги
Продажа недвижимости облагается налоговым сбором, который составляет 13% на сумму до 5 миллионов рублей и 15% на суммы свыше 5 миллионов.
Например, некий флиппер продал в течение года 2 квартиры: первую — за 3 800 000 ₽, вторую — за 2 400 000 ₽. Каждая квартира в отдельности по стоимости не превышает лимита в 5 000 000 ₽, но совокупно продано недвижимости на 6 200 000 ₽. Налог будет рассчитан следующим образом: (5 000 000 Х 13%) + (1 200 000 Х 15%) = 830 000 ₽
Все это относится к налогообложению частных лиц. Зарабатывать на флиппинге могут и индивидуальные предприниматели. В этом случае размер налога будет зависеть от такого, какую систему выбрал ИП.
Как заняться флиппингом: частным образом или открыть юридическое лицо? Опытные продавцы советуют не торопиться с принятием окончательного решения. Стоит попробовать себя, убедиться, что перепродажа недвижимости с ремонтом и обустройством по силам и приносит стабильный доход, а затем регистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью на постоянной основе.
Как выбрать квартиру
У вас есть достаточная сумма на покупку недвижимости. Как правильно выбрать объект для покупки, ремонта и последующей продажи?
— Рассматривайте только вторичный рынок жилья, новостройки для флиппинга не подходят.
— Квартира должна иметь более низкую стоимость среди аналогичных вариантов.
— Район, в котором подыскивают варианты, должен быть обустроенным, иметь развитую инфраструктуру. Жилье здесь пользуется стабильным спросом.
— Предпочтительны квартиры в домах, которые находятся не более чем в 15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро. Если метрополитена в городе нет, в качестве ориентира рассматривают остановки общественного транспорта, через который проходят несколько маршрутов по популярным направлениям.
— Наиболее ликвидными являются студии и однокомнатные квартиры. Их легче и быстрее удается отремонтировать, на них стабильно высокий спрос. Это не значит, что 2-х и 3-х комнатные квартиры не подходят для флиппинга, просто для их реализации потребуется чуть больше опыта, а прибыль в процентном выражении окажется ниже, чем от продажи «однушек».
— Большим плюсом всегда является вид из окна. Невероятно комфортная квартира, чьи окна выходят на стену соседнего дома, продается дешевле и дольше, чем аналогичная с видом на парк или реку. Вообще, чем «зеленее» район, тем выше его привлекательность.
— Момент, на который нельзя повлиять, но его необходимо учитывать — это состояние дома, подъезда, прилегающей территории. Не стоит покупать даже очень перспективную квартиру в подъезде, где кнопки лифта сожжены, а в воздухе витает запах затхлости и сырость.
— Определившись с вариантом, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Убедитесь, что у квартиры не появятся внезапные наследники, что она не находится под обременением и т.д.
Помните: квартира может быть полностью «убитой», нуждаться в капитальном ремонте с заменой всех коммуникаций, но документы у нее должны быть в полном порядке.
Какие риски у флиппинга квартир
Самые серьезные испытания и трудности поджидают флипперов на этапе преобразования объекта. Ремонт во вторичке — это всегда лотерея: под изрядно подгнившими половицами могут оказаться крепкие хорошие лаги, но чаще бывает все же наоборот. Планировалось заменить сантехнику, а надо полностью менять коммуникации. В чистой и опрятной на вид квартирке поселились клопы и тараканы, вывести которых не всегда по силам даже специалистам.
Отдельно стоит упомянуть человеческий фактор. Хорошая бригада отделочников, которая сдает работу в срок с качественным результатом — большая редкость. Но даже и у таких мастеров случаются больничные, отгулы, отпуск и прочие уважительные причины, из-за которых ремонт затягивается.
Если квартира подобрана правильно, если ремонт в ней сделан аккуратно и качественно, практически наверняка она будет продана быстро. Но порой даже идеальный вариант «застревает» на этапе реализации: изменили условия выдачи ипотеки, у потенциальных покупателей поменялись приоритеты, спрос на недвижимость упал и т.д.
Все это приводит к необходимости снижать цену, а значит уменьшать свою прибыль. Так что риск не заработать ничего или вообще уйти в минус не так уж и мал.
Как при флиппинге может помочь F.Doc
Для того чтобы достигать успеха в перепродаже жилья, очень важно уметь планировать свое время и использовать инструменты, которые этому способствуют. Например, подписание документов можно осуществлять через сервис Безбумажный офис F.Doc. Это особенно удобно, если сделка происходит в мегаполисе или между городами.
F.Doc позволяет подписать документы с помощью простой электронной подписи. Преимущества такого способа очевидны:
— документы не задержатся в пути, их не придется ждать и платить за пересылку;
— все вопросы получится решить онлайн, без поездок на встречу и потери времени в пробках;
— вероятность осуществления сделки выше, особенно если обе стороны заинтересованы в скорейшем решении вопроса.
Через F.Doc можно подписать практически все документы в сфере недвижимости: предварительный договор купли-продажи (он же договор аванса), эксклюзивный и агентский договоры, акты и т.д. Правда основной договор купли-продажи необходимо регистрировать в Росреестре, поэтому именно его придется подписывать лично или с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи.
F.Doc — это ответ на вопрос «как начать заниматься флиппингом, если у меня есть достаточная сумма, но вторичная недвижимость в моем городе не пользуется спросом?». Вы можете жить в небольшом городке, подыскивать варианты квартир в Санкт-Петербурге или в Москве, дистанционно оформлять сделку, нанимать специалистов для ремонта, а затем продавать жилье и получать прибыль. Это вполне реально при наличии стартового капитала и понимания конъюнктуры рынка.
О чем нужно помнить начинающим флипперам
Многие убеждены, что если обычный человек и может получить дополнительную прибыль, то лишь в недвижимости. Поэтому перепродажа жилья выглядит вполне перспективным способом заработка. Прежде чем в него погружаться, вспомните:
- Флиппинг — это не пассивный доход (в отличие от ренты). Человек, занимающийся покупкой, преображением и реализацией объекта недвижимости вовлечен во все этапы. Это требует не только денег и времени, но и определенного склада характера.
- Для людей, склонных переживать из-за каждой мелочи, флиппинг станет пыткой: здесь действительно много рисков вплоть до того, что можно потерять и все свои вложения, и объект недвижимости (например, если квартира под судом или объявились наследники).
- Флипперам необходимы квалифицированные юристы для консультаций и специалисты по ремонту. Проверьте, есть ли у вас контакты таких специалистов, готовых ответить вам в любое время дня и ночи.
Узнать больше про F.Doc
Оставьте ваш номер телефона, и мы перезвоним вам в ближайшее время
Спасибо за заявку!
